信件标题： 小区物业能否独立决定小区公共区域作为车位、车库使用，并独立制定车位分配方案?

2025年11月丽苑小区原物业退出，西安市建林区太乙路街道办协调陕西华衡城市运营管理股份有限公司作为应急物业紧急接管，并于2025年11月28日签署新老物业的移交合同。1、新物业入驻后单方面终止了我们与原物业在小区内车辆停放的合同。2、物业公司12月25日发布了新的小区车辆停放管理办法(物业公司以入驻时小区未成立物管会为由，独立制定的方案（物管会成立公告发布时间为11月26日，正式成立及备案日明为12月2日)，12月27日开始办理新的停车手续。3、方案中要求，首先办理房户车一致的住户(房本、身份证、行驶证为同一人、其次办理直系亲属关系(力理顺字1.夫妻2子女)办满即止。我们是房产证为我妻子名称，行驶证为我的名称，我们去现场排队办理时被物业公司直接拒绝办理，仅让我们做了登记。我咨询，物业以上3点做法是否符合相关法律、法规? 如果符合，请明确具体的法律依据。如果不合法，我改如何去维权?

市民朋友：

收到您反映丽苑小区华衡物业公司未经与业主充分沟通，私自张贴停车位调整通知，导致部分业主出现无法正常停车的情况。我街办高度重视，第一时间组织街道物业办及社区工作人员与物业公司相关负责人进行约谈沟通。现将有关情况回复如下：

华衡物业公司表示，此次停车位规范调整工作，严格依据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位车库、应当首先满足业主需求”，本规则中的“房户车一致”原则，正是在车位有限情况下，对“首先满足业主需要”这一法律原则的具体化与公平实践，《中华人民共和国消防法》及应急管理部《关于进一步明确消防车通道管理若干措施的通知》《陕西省物业管理条例》等相关规定开展，合法合规，目的是进一步优化小区停车秩序，解决车位占用、乱停乱放等长期存在的问题，保障全体业主的合法权益。

针对您提出的停车不便问题，街道和社区已要求物业公司优化工作方式：一是详细了解小区业主特殊情况，并通过小区公告栏、业主微信群等渠道，详细公示停车位调整方案及相关政策依据；二是设立意见征集热线，主动收集业主合理化建议；三是在调整过渡期内，安排专人现场引导停车，最大限度减少对居民出行的影响。

2026年1月9日上午，社区、物业负责人、小区车户不一致的部分业主代表在小区物业办，召开了现场协调会，对于您反馈的问题，物业和业主已经达成一致处置意见和处理方式，下一步，我们将持续跟进此事，督促物业公司严格按照相关规定推进停车位规范工作，同时搭建业主与物业的沟通桥梁，确保问题得到妥善解决，切实提升小区居民的居住满意度。

《民法典》虽对夫妻关系存续期间取得的不动产视为夫妻共同财产，但对业主没有明确的定义，根据《陕西省物业服务管理条例》第三章第一节第二十八条规定：“房屋的所有权人为业主”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用若干问题解释》第一条第一款规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”上述法律规定明确了“房屋所有权人”的认定标准，即首先应以不动产登记簿记载为准，其次可以因法律文书、继承等产生物权效力的事件确定物权。因此，如房屋确为夫妻双方共同财产，但不动产权证仅登记了夫妻一方的姓名，未登记姓名的一方有行使业主权利的意愿，建议依照法律法规规定通过法定途径增加未登记姓名一方为不动产登记簿上的所有权人，便于其行使业主权利，也有利于业主大会正确认定业主身份，避免异议和纷争。如您对华衡物业公司解决方案仍不满，可通过法律途径进行维权。