主持人:   2017-09-29 15:00:27

各位网友，大家好！今天坐客我们

主持人:   2017-09-29 15:00:46

各位网友，大家好！今天坐客我们

主持人:   2017-09-29 15:00:59

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主持人:   2017-09-29 15:01:14

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主持人:   2017-09-29 15:01:33

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主持人:   2017-09-29 15:01:41

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主持人:   2017-09-29 15:01:59

各位网友，大家好！今天坐客我们

主持人:   2017-09-29 15:02:14

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主持人:   2017-09-29 15:02:24

各位网友，大家好！今天坐客我们

主持人:   2017-09-29 15:03:06 主持人:   2017-09-29 15:03:27

各位网友，大家好！今天坐客我们

主持人:   2017-09-29 15:04:30

各位网友，大家好！今天坐客我们

主持人:   2017-09-29 15:05:04

各位网友，大家好！今天坐客我们

主持人:   2017-09-29 15:05:50 张局长，您好！非常感谢您参加我们的访谈栏目，先请您给网友们打个招呼。 主持人:   2017-09-29 15:06:34 各位网友，大家好！今天坐客我们“在线访谈”栏目的是碑林区建住局分管领导张婷，张局长将围绕物业管理相关问题与各位网友在线互动交流，欢迎大家积极参与。张局长，您好！非常感谢您参加我们的访谈栏目，先请您给网友们打个招呼。 嘉宾:   2017-09-29 15:09:08 主持人好！网友朋友们，大家好！非常高兴通过咱们碑林区人民政府网的在线访谈活动与广大网友沟通交流。 嘉宾:   2017-09-29 15:12:18

下面就让张局长来为我们介绍一下物业管理相关工作吧！

小民:   2017-09-29 15:12:48 其他小区内到处都有摄像头， 可以很好地保护业主的财产和人身安全，而我们小区一共只有几个， 我们的权益谁保障? 何况每个月还给物业公司交物业费? 钱都去哪了? 我们怎么投诉？谁来管？ 主持人:   2017-09-29 15:12:58

下面就让张局长来为我们介绍一下物业管理相关工作吧！

小不点:   2017-09-29 15:14:25 小区噪音污染如何投诉？ 嘉宾:   2017-09-29 15:15:35

一、物业企业谁来管?
开发商选聘的前期物业企业，由开发商监督；业主大会选聘的物业企业，由全体业主监督；区县、开发区物业行政主管部门及街道办事处、镇人民政府，对选聘物业企业、召开业主大会、物业服务等日常活动进行监督。

嘉宾:   2017-09-29 15:19:10 二、物业企业管什么？
根据《西安市物业管理条例》规定，物业管理企业应按照服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护物业管理内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业是根据物业服务合同中约定的项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。 嘉宾:   2017-09-29 15:24:09 1、小区物业公司发生变化后，应当履行哪些手续？
条例率先提出应当由业委会与物业服务方办理交接手续，并在街办、镇人民政府或者开发区管委会办理交接备案。（62条例）
2、物业公司退出物业管理区域前后的相关义务？
条例规定物业服务企业退出物业管理区域，应当撤人、移交资料、移交物业管理用房、清退预收、代收费用、公共收益。（74条例） 访客4:   2017-09-29 15:24:15 城改房人防车位收费怎么定价？收多少谁说了算？ 嘉宾:   2017-09-29 15:29:10 三、开发商的责任有哪些?
保修期内及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋透寒、烟道漏烟串味、墙面或楼顶防水、卫生间和厨房防水灯问题、属于开发商的责任。
1、业主买房时，即了解物业用房的详细情况？
条例明确物业用房的面积和位置为房屋买卖合同的附件。（47条例）
2、承接查验要规范
新条例明确开发商与物业必须进行承接查验并办理承接查验的备案手续，同时规定未进行或未按要求进行承接查验的相关责任。（52-55条例） 嘉宾:   2017-09-29 15:34:18 四、市级物业管理行政主管部门应当履行的职责
制定物业管理相关政策措施；建立物业管理行政监督管理综合平台和物业管理信用信息平台；统筹物业保修金、住宅专项维修资金监督管理工作；监督指导各区、县、开发区物业管理行政监管工作；组织物业管理相关培训；法律、法规规定的其他职责。 嘉宾:   2017-09-29 15:39:11 五、各区、县、开发区物业管理行政主管部门应当履行的职责
     1、指导街道办事处、镇人民政府履行物业管理监管工作；
     2、指导和监督前期物业管理招投标活动；
     3、前期物业服务合同、临时管理规约、物业服务合同、承接查验、业主委员会备案；
     4、按照职权划分监督管理物业保修金、住宅专项维修资金；
     5、划分物业管理区域；
     6、征集、核查和监管物业服务企业、项目负责人的信用信息，并接受查询；
     7、建立相关物业管理档案；
     8、定期培训街道办事处、镇人民政府、居民委员会物业管理相关工作人员和业主委员会组成人员；
     9、法律、法规规定的其他职责。 嘉宾:   2017-09-29 15:44:29 六、街道办事处、镇人民政府应当设置专门机构，配备专职人员，并履行的职责
    1、组织、指导成立业主大会、选举业主委员会，指导和监督业主大会、业主委员会履行职责；
    2、组织成立业主管理委员会；
    3、业主委员会、物业交接备案；
    4、调解物业管理纠纷；(物业矛盾谁来管？条例明确业主、业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的，可以要求物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会调解，也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。（77）)
    5、采集物业服务企业、项目负责人信用信息，调查业主满意度；
    6、指导和监督辖区内物业管理项目的移交；
    7、业主委员会未完成换届选举的或业主委员会组成人员决定集体辞职的情况下，代管相关档案资料、印章及财物；
    8、法律、法规的其他职责。 嘉宾:   2017-09-29 15:48:16 七、物业小区装修活动和建设单位工程质量问题由谁来管？
       物业服务企业发现违规行为应该及时劝阻、制止，并向建设行政主管部门和业主委员会报告。
       建设行政主管部门负责新建住宅交付使用备案，监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督检查建筑装饰装修活动。
八、物业小区绿地被占用、违法涂写刻画及违法搭建问题有谁来管？
       物业服务企业应当及时劝阻、制止，并向城市管理部门和业主委员会报告。
       城市管理部门负责依法查处违法建筑、损坏绿地、涂写刻画与贴挂等行为。 嘉宾:   2017-09-29 15:53:02 九、物业小区无照经营活动由谁来管？
       工商行政管理部门负责监督检查无照经营活动
十、物业小区违规收费由谁来管？
       价格行政主管部门负责监督检查价格公示，违规收费活动
1、欠费业主很受伤
      条例明确规定物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、公示、起诉等方式催缴物业费，直至录入信用档案。（67条例）
2、水电不是想断就能断
     条例明确规定物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量，不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务。（64条例）
3、小区内公共道路、场地的停车如何收费？
     条例回应了当前另一热点问题——停车及公共收益，明确占用公共道路、场地的车位，建设单位不得处置，并且是否收取场地占用费及收取标准、用途由业主大会决定，收益归全体业主所有，由物业服务企业代为收取。（82-84条例） 嘉宾:   2017-09-29 15:56:30

十一、物业小区治安、养犬问题由谁来管？
       物业服务公司应当及时劝阻、制止，并向公安部门和业主委员会报告公安机关负责监督检查治安、消防、技防、养犬等活动

十二、物业小区电梯等特种设备出现问题由谁来管？
       物业服务公司应当及时围挡、联系维保公司，并向质监行政主管部门和业主委员会报告质监行政主管部门负责特种设备安全监管，监督检查市场计量行为

嘉宾:   2017-09-29 15:59:27 十三、物业小区电力设施出现问题由谁来管？
       物业服务企业应当及时围挡、通知业主，联系供电经营单位
供电经营单位负责对小区用电设施设备进行维护和管理
十四、物业小区燃气及供暖出现问题由谁来管？
       燃气供热行政管理部门负责监督检查燃气运行、集中供热活动；热力和天然气专业经营部门负责维护、养护和管理
十五、物业小区供水设施建设及供水设备运行问题由谁来管？
      供水行政主管负责供水设施建设和监督管理及供水设备运行的监督检查；供水专业经营单位负责维修养护和管理 嘉宾:   2017-09-29 16:03:14 十六、物业小区环境污染、油烟污染及非法排放污水由谁来管？
       环境保护行政主管部门负责监督检查违法排放污水、饮食服务业油烟污染等活动
十七、住宅小区怎么管？
       业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
有产权单位的住宅小区由产权单位负责；“无产权单位、无有效管理、无业委会的三无”小区：由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织实施环境卫生、秩序维护等基本服务。 嘉宾:   2017-09-29 16:03:29 十六、物业小区环境污染、油烟污染及非法排放污水由谁来管？
环境保护行政主管部门负责监督检查违法排放污水、饮食服务业油烟污染等活动
十七、住宅小区怎么管？
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
       有产权单位的住宅小区由产权单位负责；“无产权单位、无有效管理、无业委会的三无”小区：由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织实施环境卫生、秩序维护等基本服务。 嘉宾:   2017-09-29 16:03:52 十六、物业小区环境污染、油烟污染及非法排放污水由谁来管？
       环境保护行政主管部门负责监督检查违法排放污水、饮食服务业油烟污染等活动
十七、住宅小区怎么管？
       业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
       有产权单位的住宅小区由产权单位负责；“无产权单位、无有效管理、无业委会的三无”小区：由街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会组织实施环境卫生、秩序维护等基本服务。 嘉宾:   2017-09-29 16:07:15 十八、业主在物业活动中，应该履行的义务有哪些呢？
       遵守业主公约、业主大会议事规则；按时交纳物业服务费用；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会和物业管理委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；法律、法规规定其他义务。
十九、小区业主大会、业主委员会、物业管理委员会相关说明
       1、业主可以启动成立业主大会的程序吗？如何启动？
新条例明确在具备成立条件的前提下，小区5%以上的业主联名可以书面告知街办或开发区管委会，启动召开首次业主大会的程序。（9条例）
        2、业主大会筹备组如何合法合规推进筹备工作？
筹备组正式开展筹备工作前，区、县物业管理行政主管部门或者开发区管理委员会应当对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。（11条例）
        3、合格的业主代表、业委会成员应该具备什么样的条件？
条例规定遵守临时管理规约、及时交纳物业费、无不当使用房屋的行为，本人、配偶、直系亲属未在建设单位、物业企业任职等，这些业主可以作为筹备组成员、业委会委员。（12、24条例）
        4、我很忙，能不能用其他形式行使投票选举权？
针对投票难的问题，条例丰富了业主投票表决的方式、渠道，明确提出在确保业主意思表示真实、有效的前提下，可以通过手机信息、电子邮件等方式进行实名投票。（22条例） 嘉宾:   2017-09-29 16:12:24 (一）、业主大会成立的条件及应尽职责有哪些？
业主大会成立的条件:
       1、物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的；
       2、首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑总面积百分之二十以上的。
业主大会应尽的职责：
       1、制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；
       2、选举业主委员会或者更换业主委员会组成人员；
       3、物业管理模式；
       4、选聘和解聘物业服务企业；
       5、统筹和使用住宅专项维修资金；
       6、改建、重建建筑物及其附属设施；
       7、业主大会、业主委员会工作经费和业主委员会组成人员工作津贴的开支范围、标准；
       8、改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
       9、利用共用部位、共用设施设备进行经营及收益分配等事项；
      10、对物业管理区域内的相关财务收支情况进行审计；
      11、有关共有和共同管理权利的重大事项。
      决定前款第五项、第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。
⑴首次业主大会筹备组工作经费由谁承担？谁来保管、监管？
新条例明确首次业主大会筹备工作经费由建设单位承担，由街办开设专门账户保管使用，有结余的退还建设单位。（37条例）
⑵小区财务收支，业主如何行使监管的权利？
业主大会可以决定委托有资质的中介机构对住宅专项维修资金、业主共有收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会组成人员工作津贴等相关财务收支情况进行审计，并将审计报告通报全体业主。（39条例） 嘉宾:   2017-09-29 16:17:09 （二）、业主委员会成应尽职责有哪些？
业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主委员会由五至十一人单数组成，任期三至五年，可以连选连任。
业主委员会应尽的职责:
       1、执行业主大会的决定；
       2、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
       3、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
       4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
       5、监督管理业主共有收益；
       6、监督管理规约、物业管理制度的实施；
       7、审核需要业主分摊的费用；
       8、督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；
       9、组织统筹和监督使用住宅专项维修资金；
      10、调解物业使用纠纷；
      11、受业主委托代表业主提起或者参与涉及业主共有利益的仲裁和诉讼；
      12、业主大会赋予的其他职责。 嘉宾:   2017-09-29 16:21:35

(三)物业管理委员会成立的条件应尽的职责有哪些？
      1、物业管理委员会是个什么样的组织？
新条例规定不具备成立条件、两次指导仍不能成立或成立后有其他原因无法正常重新选举的，可以由街办或开发区管理委员会牵头，组织成立物业管理委员会，代行业主委员会职责。（33-36）
物业管理委员会成立的条件：

住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会作为临时机构：
        （1）不具备成立业主大会条件的；
        （2）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导两次后仍不能成立的；
        （3）业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处、镇人民政府或者开发区管理委员会指导两次后仍不能选举新一届业主委员会的。
       物业管理委员会应尽的职责：
       物业管理委员会作为临时机构，代行业主委员会职责，就物业共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。

主持人:   2017-09-29 16:24:52 感谢张局长对相关问题的解读，接下来进入问答环节,请张局长为广大网友们答疑解惑!

访客:   2017-09-29 16:25:23 小不点问到：小区噪音污染如何投诉？ 嘉宾:   2017-09-29 16:29:30

针对小区噪音污染问题可直接向环保部门和所在街道办事出反映。

主持人:   2017-09-29 16:30:22

小不点问到：小区噪音污染如何投诉？

嘉宾:   2017-09-29 16:30:27 针对小区噪音污染问题可直接向环保部门和所在街道办事出反映。 主持人:   2017-09-29 16:30:55 访客4问到：城改房人防车位收费怎么定价？收多少谁说了算？ 嘉宾:   2017-09-29 16:35:32 感谢网民积极参与，由于您提出的问题涉及人防及物价行政主管部门，建议您可向上述单位致电咨询。 主持人:   2017-09-29 16:36:06 小民问到：其他小区内到处都有摄像头， 可以很好地保护业主的财产和人身安全，而我们小区一共只有几个， 我们的权益谁保障? 何况每个月还给物业公司交物业费? 钱都去哪了? 我们怎么投诉？谁来管？ 嘉宾:   2017-09-29 16:52:10

针对您所提出的增加和完善技防设施需要资金投入，物业小区技防设施属于配套范畴，如需增加，需要三分之二的业主（且房屋面积占三分之二）同意，增加技防设施的费用由全体业主承担。关于物业费去向问题，一是物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；二是物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；三是物业管理区域清洁费用；四是物业管理区域绿化养护管理费用；五是物业管理区域秩序维护费用；六是办公费用；七是物业管理企业固定资产折旧；八是物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；九是法定税费；经业主同意的其它费用。物业投诉针对治安、消防、技防、养犬问题可直接向公安机关反映，如有其他问题可直接致电碑林区建住局物业办。